Eine Hauseigentümerin lässt ihr Dach im Dezember 2028 sanieren. Die Arbeiten sind abgeschlossen, doch die Schlussrechnung trifft erst im Januar 2029 ein. Kann sie die Kosten noch von den Steuern abziehen? Das Beispiel ist hypothetisch. Nach heutiger Praxis verwenden Zürich und Solothurn unterschiedliche Regeln: Im Kanton Zürich zählen Fälligkeit oder Zahlung, in Solothurn grundsätzlich das Rechnungsdatum. Wie solche Fälle beim Systemwechsel 2029 behandelt werden, ist noch nicht abschliessend geklärt.
Was sich am 1. Januar 2029 ändert
Der Bundesrat hat am 1. April 2026 beschlossen, die Reform der Wohneigentumsbesteuerung am 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Damit entfällt der Eigenmietwert auf selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften. Gleichzeitig wird der allgemeine Abzug für Liegenschaftsunterhalt am selbstgenutzten Wohneigentum bei Bund, Kantonen und Gemeinden abgeschafft. Bis Ende 2028 gelten grundsätzlich die bisherigen Abzugsregeln. Entscheidend ist deshalb, welchem Steuerjahr eine Ausgabe nach den massgebenden Vorschriften zugeordnet wird.
Die allgemeinen Auswirkungen der Reform und die Planung von Sanierungen behandelt unser bereits veröffentlichter Beitrag «Eigenmietwert fällt 2029: Warum sich Sanieren genau jetzt noch lohnt» vom 8. Juni 2026.
Auch heute sind nicht sämtliche Renovationskosten als Unterhalt abzugsfähig. Eine gleichwertige Reparatur eines bestehenden Dachs ist steuerlich anders zu beurteilen als ein Ausbau, der zusätzlichen Wohnraum schafft. Bei gemischten Projekten können werterhaltende und wertvermehrende Leistungen auf derselben Rechnung stehen. Die zeitliche Zuordnung allein entscheidet daher noch nicht über die Abzugsfähigkeit.
Für vermietete und verpachtete Liegenschaften bleibt der Unterhaltskostenabzug auch nach 2028 bestehen. Bei selbstgenutztem Wohneigentum entfallen auf Bundesebene die bisherigen Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Die Kantone können entsprechende Abzüge befristet weiterführen, längstens bis 2050. Für denkmalpflegerische Arbeiten bestehen besondere Regeln. Welche kantonalen Möglichkeiten künftig tatsächlich genutzt werden, ist für energetische Sanierungen gesondert zu prüfen.
Zürich und Solothurn im Vergleich
| Kanton | Heutige Zuordnungsregel | Bedeutung für das hypothetische Dachprojekt |
|---|---|---|
| Zürich | Fälligkeit oder Zahlung, bei gleichbleibender gewählter Methode | Eine erst 2029 fällige oder bezahlte Schlussrechnung wirft Fragen zur Behandlung beim Systemwechsel auf. |
| Solothurn | Grundsätzlich Rechnungsdatum | Eine erst 2029 ausgestellte Schlussrechnung fällt nach heutiger Praxis grundsätzlich ins Steuerjahr 2029. |
Die Tabelle zeigt die heute veröffentlichten kantonalen Regeln. Sie entscheidet nicht, wie die Steuerbehörden eine konkrete Rechnung beim Übergang zur neuen Rechtslage behandeln werden.
Welches Jahr für den Unterhalt heute zählt
Für die steuerliche Einordnung einer Renovation reicht der Termin der Bauabnahme nicht aus. Auftragserteilung, Ausführung, Rechnungsstellung, Fälligkeit und Bezahlung können auf verschiedene Monate und sogar auf unterschiedliche Steuerjahre fallen. Bei längeren Sanierungen kommen Zwischenabrechnungen hinzu. Welche Daten steuerlich massgebend sind, ergibt sich aus der anwendbaren Praxis und den Belegen.
Das zeigt sich beim Dachbeispiel: Im Herbst 2028 kann eine erste Zahlung fällig werden, während die Arbeiten im Dezember abgeschlossen und erst im Januar 2029 vollständig verrechnet werden. Eine solche Abfolge sagt für sich allein noch nichts darüber, welcher Betrag in welchem Jahr abgezogen werden kann. Ebenso wenig genügt es, die Arbeiten einfach als «2028 ausgeführt» zu bezeichnen.
Für die Dokumentation sind deshalb die vereinbarten Zahlungsbedingungen, die Rechnungen mit ihren Daten und ausgewiesenen Leistungen sowie die Zahlungsnachweise wichtig. Bei grösseren Arbeiten kann eine nach Bauetappen gegliederte Abrechnung helfen, die einzelnen Vorgänge auseinanderzuhalten. Sie ersetzt jedoch nicht die steuerliche Prüfung durch die zuständige Behörde.
Zürich: Fälligkeit oder Zahlung
Das Zürcher Steuerbuch lässt bei Liegenschaften im Privatvermögen zwei Methoden zu: Unterhaltskosten werden entweder im Zeitpunkt der Fälligkeit der Schuld oder im Zeitpunkt ihrer Zahlung geltend gemacht. An der einmal getroffenen Wahl muss festgehalten werden. Ein kurzfristiger Methodenwechsel allein wegen des Jahreswechsels ist nach dieser Regel nicht vorgesehen.
Fälligkeit und Rechnungsdatum sind nicht gleichbedeutend. Eine Rechnung kann im Dezember ausgestellt, aber erst im Januar fällig werden. Wer bisher die Zahlungsmethode angewendet hat, muss zudem den tatsächlichen Zahlungstag berücksichtigen. Aus der blossen Tatsache, dass die Dacharbeiten im Dezember beendet waren, folgt somit keine Zuordnung zur Steuerperiode 2028.
Bei Akonto- und Teilrechnungen sind die jeweiligen Forderungen, vereinbarten Termine und Belege im Einzelnen anzusehen. Das Zürcher Merkblatt erläutert die allgemeine Wahl zwischen Fälligkeit und Zahlung. Eine abschliessende Sonderregel für Rechnungen rund um den Systemwechsel 2028/2029 lässt sich daraus nicht entnehmen. Diese Unsicherheit ist für die Planung einer mehrmonatigen Sanierung wesentlich.
Solothurn: Das Rechnungsdatum steht im Zentrum
Das Solothurner Steuerbuch stellt bei Liegenschaftskosten grundsätzlich auf das Rechnungsdatum ab. Für eine reguläre Rechnung ist nach der heutigen Praxis somit das Jahr der Ausstellung massgebend, sofern die übrigen Voraussetzungen für einen Abzug erfüllt sind. Das unterscheidet sich vom Zürcher Wahlrecht zwischen Fälligkeit und Zahlung.
Besonders aufschlussreich ist die Regel für Akontorechnungen. Hat ein Unternehmen Arbeiten bereits ausgeführt und stellt dafür eine Rechnung entsprechend dem Baufortschritt, wird diese nach Solothurner Praxis im Rechnungsjahr berücksichtigt. Eine reine Vorauszahlung für noch nicht ausgeführte Arbeiten ist dagegen nicht abzugsfähig. Die betreffenden Kosten werden grundsätzlich erst mit der späteren Gesamtrechnung erfasst.
Die Bezeichnung «Akonto» auf einem Dokument ist somit für sich allein keine ausreichende Erklärung. Bei einer Dachsanierung können etwa Abbrucharbeiten, Abdichtung und Eindeckung in verschiedenen Etappen ausgeführt und gesondert abgerechnet werden. Ob eine Rechnung eine tatsächlich erbrachte Teilleistung dokumentiert, hängt vom Arbeitsstand und von den Unterlagen ab. Ein vorgezogener Geldtransfer belegt noch keinen entsprechenden Baufortschritt.
Das Solothurner Steuerbuch beschreibt hier eine konkrete heutige Praxis. Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass ein identisches Dachprojekt in Zürich und Solothurn nach dem 1. Januar 2029 zwingend zu unterschiedlichen Steuerresultaten führt. Dafür müssten die vollständigen Sachverhalte und die dann geltenden Vorschriften beurteilt werden.
Was vor dem Jahreswechsel noch offen bleibt
Für das hypothetische Dachprojekt sind vor allem die Aufteilung der Arbeiten und ihre Dokumentation relevant. Welche Positionen dienen dem Werterhalt, welche stellen eine Verbesserung dar? Wann wurden die einzelnen Etappen ausgeführt, wann in Rechnung gestellt und wann bezahlt? Sind Zahlungsfristen, Schlussrechnung und allfällige Akontorechnungen nachvollziehbar? Gerade bei gemischten Arbeiten ist eine detaillierte Leistungsaufstellung wichtig.
Fest steht der Beginn des Systemwechsels am 1. Januar 2029. Die heute verfügbaren kantonalen Steuerbücher beantworten jedoch nicht jede Frage zur Anwendung neuer Regeln auf Rechnungen und Leistungen beider Jahre. Auch die künftige kantonale Ausgestaltung der zulässigen energetischen Abzüge ist getrennt von der gewöhnlichen zeitlichen Zuordnung zu beurteilen. Ohne entsprechende Vorgaben wäre es voreilig, aus einer Rechnung von Dezember 2028 oder Januar 2029 eine sichere Steuerfolge abzuleiten.
Massgebend für den Einzelfall ist die zuständige kantonale Steuerverwaltung. Sie kann beurteilen, welche Unterlagen erforderlich sind und welche Bestimmungen für die betreffenden Steuerperioden gelten.
