Die Reform Eigenmietwert 2029 klingt auf den ersten Blick nach trockener Steuerpolitik. Für viele Hauseigentümer geht es jedoch um viel Geld. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verschwinden für selbstgenutztes Wohneigentum auch wichtige Steuerabzüge. Wer Dach, Heizung oder Fassade ohnehin erneuern möchte, hat dafür nur noch ein begrenztes Zeitfenster. Warum Fachleute mit einem Sanierungsschub rechnen und weshalb sich frühzeitige Planung auszahlen kann.
Was sich 2029 ändert, einfach erklärt
Der Eigenmietwert beschäftigt Hauseigentümer seit Jahrzehnten. Vereinfacht gesagt handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das Eigentümer von selbstbewohnten Immobilien versteuern müssen. Die Idee dahinter: Wer mietfrei im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, hat einen finanziellen Vorteil gegenüber Mietern.
Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Stimmbevölkerung der Reform mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen zu. Der Eigenmietwert wird für selbstgenutztes Wohneigentum per 1. Januar 2029 abgeschafft. Bis Ende 2028 gelten jedoch weiterhin die bisherigen Regeln.
Für viele Eigentümer klingt das zunächst wie eine reine Entlastung. Ganz so einfach ist die Rechnung allerdings nicht.
Eigenmietwert weg, aber auch die Abzüge weg
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verschwindet nicht nur das fiktive Einkommen aus der Steuererklärung. Gleichzeitig fallen für selbstgenutzte Immobilien auch verschiedene Steuerabzüge weg.
Dazu gehören insbesondere Abzüge für den Liegenschaftsunterhalt. Wer heute beispielsweise die Heizung ersetzt, das Dach saniert oder die Fassade erneuert, kann diese Kosten unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend machen.
Ab 2029 wird das für selbstgenutztes Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr möglich sein.
Auch der Schuldzinsabzug entfällt weitgehend. Für bestimmte Ersterwerber von selbstbewohntem Wohneigentum ist zwar eine befristete Sonderregelung vorgesehen, die Details hängen jedoch von der individuellen Situation ab.
Wichtig ist deshalb vor allem eines: Die Reform betrifft selbstgenutzte Immobilien. Für vermietete oder verpachtete Liegenschaften gelten weiterhin andere Regeln. Aus Sicht vieler Eigentümer ist vor allem der Wegfall der bisherigen Unterhaltsabzüge ein wichtiger Punkt der Reform.
Warum sich das Fenster bis Ende 2028 für Sanierer lohnt
Wer ohnehin grössere Arbeiten am Eigenheim plant, sollte den Zeitplan jetzt genauer anschauen.
Bis Ende 2028 können die heutigen Unterhaltsabzüge weiterhin genutzt werden. Danach fällt diese Möglichkeit für selbstbewohntes Wohneigentum weg.
Das bedeutet nicht automatisch, dass jede Renovation sofort begonnen werden muss. Viele Eigentümer werden jedoch prüfen, ob geplante Arbeiten noch vor dem Stichtag umgesetzt werden können.
Gerade bei grösseren Projekten lohnt sich eine frühzeitige Planung. Zwischen erster Offerte, Bewilligungen, Materialbestellung und tatsächlicher Umsetzung vergehen oft mehrere Monate.
Bei umfangreichen Sanierungen sogar deutlich länger.
Wer erst Ende 2028 aktiv wird, könnte feststellen, dass Termine bei Handwerksbetrieben nur noch schwer verfügbar sind.
Welche Arbeiten jetzt noch sinnvoll sind
Dachsanierungen
Ein Dach schützt die gesamte Gebäudehülle. Werden Schäden zu spät behoben, können deutlich höhere Folgekosten entstehen. Wer ohnehin eine Dachsanierung plant, kann prüfen, ob eine Umsetzung vor 2029 sinnvoll ist.
Heizungsersatz
Viele ältere Öl- oder Gasheizungen nähern sich dem Ende ihrer Lebensdauer. Der Ersatz durch moderne Systeme gehört zu den häufigsten Investitionen im Wohneigentum.
Wie sich mit der richtigen Wartung und einem modernen System die Heizkosten senken lassen, zeigt das Beispiel aus Langenthal.
Fassadensanierungen
Risse, Feuchtigkeit oder schlechte Dämmwerte können langfristig hohe Kosten verursachen. Auch Fassadenarbeiten werden heute oft steuerlich berücksichtigt.
Wie hochwertige Steinarbeiten Fassaden und Baukultur prägen, zeigt ein Beispiel aus Zürich.
Energetische Sanierungen
Verbesserungen an der Gebäudehülle, Fenstersanierungen oder Massnahmen zur Energieeffizienz spielen bei vielen Eigentümern eine wichtige Rolle.
Wie sich Gebäude auch ohne Klimaanlage wirksam vor Sommerhitze schützen lassen, zeigt unser Artikel zum Hitzeschutz im Haus.
Badezimmer und Küchen
Auch grössere Erneuerungen im Innenbereich können je nach Art der Arbeiten steuerlich relevant sein.
Welche Kosten tatsächlich abzugsfähig sind, hängt jedoch immer vom konkreten Projekt sowie von den kantonalen Bestimmungen ab. Im Zweifel empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater oder der zuständigen Steuerbehörde.
Warum Fachleute mit einem Sanierungsboom rechnen
Die Reform schafft einen klaren Stichtag. Solche Termine führen häufig dazu, dass Investitionen zeitlich vorgezogen werden.
Viele Eigentümer dürften sich fragen, ob sie geplante Arbeiten lieber noch vor Ende 2028 umsetzen sollen. Dadurch könnte die Nachfrage nach Handwerkern, Planern und Bauunternehmen deutlich steigen.
Branchenvertreter rechnen bereits heute damit, dass insbesondere in den Jahren 2027 und 2028 zahlreiche Projekte gleichzeitig auf den Markt kommen.
Das kann verschiedene Folgen haben.
Zum einen könnten Wartezeiten bei Handwerksbetrieben zunehmen. Zum anderen wird die Terminplanung anspruchsvoller.
Wer früh Offerten einholt und Projekte vorbereitet, verschafft sich deshalb einen wichtigen Vorteil.
Früh planen statt unter Zeitdruck entscheiden
Viele Eigentümer kennen das Problem: Solange kein akuter Schaden vorliegt, werden Renovationen oft verschoben.
Die Eigenmietwert-Reform könnte nun dazu führen, dass notwendige Investitionen wieder stärker in den Fokus rücken.
Dabei geht es nicht darum, vorschnell Geld auszugeben. Vielmehr lohnt sich eine ehrliche Bestandsaufnahme der eigenen Immobilie.
Wie alt ist die Heizung?
Wann wurde das Dach zuletzt erneuert?
Stehen Fassadenarbeiten an?
Gibt es energetische Schwachstellen?
Wer solche Fragen früh beantwortet, kann Sanierungen Schritt für Schritt planen, statt kurz vor Ablauf der Übergangsfrist unter Zeitdruck handeln zu müssen.
Was die Reform nicht betrifft
Immer wieder entsteht der Eindruck, sämtliche Immobilien würden gleich behandelt. Das stimmt nicht.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft selbstgenutztes Wohneigentum.
Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleiben die steuerlichen Regeln anders ausgestaltet. Dort können Unterhaltskosten weiterhin eine Rolle spielen.
Deshalb sollten Eigentümer genau prüfen, welche Nutzung bei ihrer Immobilie vorliegt und welche Bestimmungen für sie gelten.
Nicht jede Entscheidung sollte nur wegen der Steuern fallen
So wichtig die steuerliche Seite auch ist: Eine Sanierung sollte niemals ausschliesslich aufgrund möglicher Steuerabzüge durchgeführt werden.
Entscheidend bleibt, ob die Arbeiten technisch sinnvoll und langfristig notwendig sind.
Eine neue Heizung, ein saniertes Dach oder bessere Fenster können den Wohnkomfort erhöhen, Energiekosten senken und den Wert einer Immobilie langfristig erhalten.
Die Steuerfolgen sind dabei lediglich ein zusätzlicher Faktor. Eine individuelle Beurteilung der Steuerfolgen kann je nach Situation sinnvoll sein.
Häufige Fragen zum Eigenmietwert
Wann fällt der Eigenmietwert weg?
Die Abschaffung tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis Ende 2028 gelten die bisherigen Regeln.
Kann ich Renovationen bis Ende 2028 noch abziehen?
Für selbstgenutztes Wohneigentum gelten bis Ende 2028 weiterhin die bisherigen Abzugsmöglichkeiten.
Betrifft die Reform auch vermietete Immobilien?
Nein. Die neuen Regeln betreffen in erster Linie selbstgenutztes Wohneigentum.
Sollte ich jetzt sofort sanieren?
Nicht zwingend. Sinnvoll ist jedoch, geplante Arbeiten frühzeitig zu prüfen und den Zeitplan zu analysieren.
Was passiert mit dem Schuldzinsabzug?
Der Schuldzinsabzug entfällt grundsätzlich ebenfalls. Für Ersterwerber von selbstbewohntem Wohneigentum ist eine befristete Sonderregelung vorgesehen.
Brauche ich eine Steuerberatung?
Bei grösseren Investitionen kann eine individuelle Beratung sinnvoll sein. Die Auswirkungen unterscheiden sich je nach Kanton, Einkommen und Eigentumssituation.
Worauf es jetzt ankommt
Für viele Hauseigentümer beginnt mit der Übergangsfrist bis Ende 2028 eine wichtige Planungsphase. Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert nicht nur die Steuererklärung, sondern auch die Frage, wann grössere Investitionen sinnvoll umgesetzt werden.
Wer ohnehin Dach, Heizung, Fassade oder energetische Verbesserungen plant, sollte die kommenden Jahre nutzen, um Projekte sorgfältig vorzubereiten. Nicht aus Angst vor der Reform, sondern weil gute Planung meist die beste Grundlage für wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen ist.
