Eine neue Küche auf Kosten des Mieters klingt für Vermieter zunächst vorteilhaft. Doch wer einem solchen Umbau schriftlich zustimmt, ohne den späteren Umgang damit zu regeln, kann beim Auszug mit einer erheblichen Forderung konfrontiert werden. Bei einer Küche für 10’000 Franken können nach fünf Jahren noch 7500 Franken Entschädigung anfallen.
Nicht für jede Veränderung braucht es eine Zustimmung
Die rechtliche Grundlage findet sich in Artikel 260a des Obligationenrechts. Danach darf ein Mieter Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.
Eine neue Küche ist eine wesentliche Veränderung der Wohnung. Dasselbe gilt für einen neuen Boden, den Einbau von Trennwänden, bauliche Massnahmen im Estrich oder anderen Teilen der Wohnung sowie Arbeiten, die den Charakter einer Sanierung haben.
Grundsätzlich betrifft dies Änderungen, die sich nicht einfach rückgängig machen lassen.
Davon zu unterscheiden ist der normale Gebrauch einer Wohnung. Ein Mieter darf beispielsweise ein Regal an die Wand schrauben. Die entstandenen Löcher müssen beim Auszug wieder verschlossen werden.
Auch ein Teppichboden kann verlegt werden, ohne dass dafür dieselbe Zustimmung erforderlich ist. Beim Auszug muss er allerdings wieder entfernt werden. Entscheidend ist hier, dass die Veränderung rückgängig gemacht werden kann.
Beim Auszug sind drei Fälle entscheidend
Was nach einem Umbau beim Auszug geschieht, hängt wesentlich davon ab, was vorher vereinbart wurde. Der erste Fall ist eine schriftliche Zustimmung, bei der ausdrücklich festgehalten wurde, dass der ursprüngliche Zustand später wiederhergestellt werden muss. Dann ist der vereinbarte Rückbau geschuldet.
Der zweite Fall betrifft Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters. Wurden zustimmungspflichtige Arbeiten ohne dessen Einverständnis ausgeführt, kann der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des Mieters verlangen.
Anders ist die Ausgangslage im dritten Fall. Hat der Vermieter dem Umbau zugestimmt und keinen Vorbehalt hinsichtlich des Rückbaus vereinbart, kann er in der Regel nicht verlangen, dass die Änderung beim Auszug wieder beseitigt wird.
Eine Küche für 10’000 Franken kann 7500 Franken kosten
Die Zustimmung ohne Rückbaupflicht löst für Vermieter noch eine zweite Frage aus. Weist die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank einer genehmigten Erneuerung oder Änderung einen erheblichen Mehrwert auf, kann der Mieter eine entsprechende Entschädigung verlangen.
Lässt ein Mieter eine Küche für 10’000 Franken sanieren und zieht nach fünf Jahren aus, sind bei einer Lebensdauer von zwanzig Jahren noch 7500 Franken anrechenbarer Mehrwert vorhanden. Diesen Betrag schuldet die Vermieterschaft.
Auch die Ausführung der Arbeiten kann geregelt werden
Eine Zustimmung bedeutet nicht, dass dem Vermieter die Art der Ausführung gleichgültig sein muss. Zweifelt er an den handwerklichen Fähigkeiten des Mieters, kann er verlangen, dass die Arbeiten durch eine Fachperson ausgeführt werden.
Besonders relevant ist dies, wenn bereits vereinbart wurde, dass der ursprüngliche Zustand beim Auszug nicht wiederhergestellt werden muss. In diesem Fall verbleibt der Umbau in der Wohnung und wird damit auch für die Vermieterschaft dauerhaft relevant.
Was Vermieter vor der Zustimmung schriftlich festhalten sollten
Wer einem grösseren Mieterumbau zustimmt, sollte nicht nur ein grundsätzliches Ja schriftlich festhalten. Ebenso sollte geregelt werden, wie viel der Mieter investiert und welche Vergütung er beim späteren Auszug erhält.
In der Vereinbarung sollte zudem festgehalten werden, ob beim Auszug ein Rückbau geschuldet ist und ob die Arbeiten durch eine Fachperson ausgeführt werden müssen.
Eine rein mündliche Zustimmung schafft dagegen Unsicherheit. Im Zweifelsfall kann dies für den Mieter bedeuten, dass er beim Auszug alles rückgängig machen muss. Für beide Seiten ist deshalb entscheidend, die Bedingungen eines grösseren Umbaus vor Beginn der Arbeiten festzuhalten.
