Ist die Lebensdauer eines Bauteils oder Geräts abgelaufen, schuldet die Mieterseite bei einem Schaden keinen Ersatz mehr. Entscheidend ist bei einer Wohnungsabgabe deshalb nicht, was ein neuer Kühlschrank, ein neuer Boden oder ein neuer Anstrich kostet. Massgebend ist der verbleibende Zeitwert. Ist dieser bei null angekommen, trägt der Vermieter die Kosten.
Eine gemeinsame Tabelle von Mietern und Hauseigentümern
Für die Berechnung gibt es in der Schweiz eine gemeinsame Grundlage. Die paritätische Lebensdauertabelle wurde am 1. Januar 2006 vom Hauseigentümerverband Schweiz und dem Mieterinnen- und Mieterverband gemeinsam eingeführt.
Sie wird von den massgebenden Organisationen der Immobilienwirtschaft mitgetragen und auch von Schlichtungsstellen und Gerichten angewendet. Die darin festgelegten Richtwerte gehen von einer mittleren Material- und Arbeitsqualität sowie einer normalen Beanspruchung aus.
Damit schafft die Tabelle eine gemeinsame Grundlage für zwei Seiten, deren Interessen bei einer Wohnungsabgabe auseinandergehen können.
Normale Abnutzung ist mit dem Mietzins bezahlt
Nicht jede sichtbare Gebrauchsspur führt zu einer Zahlungspflicht. Die normale Abnutzung einer Mietwohnung ist mit dem Mietzins abgegolten. Der Vermieter kann die Mieterseite deshalb nicht für den gewöhnlichen Gebrauch und die normale Alterung von Bauteilen verantwortlich machen.
Davon zu unterscheiden ist die übermässige Abnutzung. Gemeint ist damit eine Nutzung, die über das übliche Mass hinausgeht. Nur eine solche übermässige Abnutzung ist ersatzpflichtig.
Ob daraus tatsächlich eine Zahlung entsteht und wie hoch diese ausfällt, hängt wiederum vom Alter und von der verbleibenden Lebensdauer ab. Selbst bei einer ersatzpflichtigen Beschädigung ist deshalb nicht automatisch der Neuwert geschuldet.
Entscheidend ist der Zeitwert
Die Lebensdauertabelle setzt genau an diesem Punkt an. Für die Berechnung zählt der Zeitwert und nicht der Preis eines neuen Ersatzes.
Ein Kühlschrank mit integriertem Tiefkühler hat gemäss Tabelle beispielsweise eine Lebensdauer von zehn Jahren. Muss ein zehnjähriges Gerät ersetzt werden, ist seine Lebensdauer abgelaufen. Die Mieterseite schuldet dafür nichts mehr.
Anders sieht die Rechnung aus, wenn derselbe Kühlschrank bereits nach fünf Jahren wegen übermässiger Abnutzung ersetzt werden muss. Von seiner vorgesehenen Lebensdauer ist zu diesem Zeitpunkt noch die Hälfte übrig. Entsprechend übernimmt die Mieterseite die Hälfte der Kosten.
Das Prinzip lässt sich auch auf andere Bauteile übertragen. Kostet ein Bauteil 1500 Franken und beträgt seine Lebensdauer zwanzig Jahre, entspricht dies rechnerisch 75 Franken pro Jahr. Sind zum Zeitpunkt des Ersatzes noch acht Jahre Lebensdauer übrig, ergibt sich ein Zeitwert von 600 Franken.
Von acht Jahren für einen Anstrich bis vierzig Jahre für Parkett
Wie stark sich die Lebensdauer unterscheiden kann, zeigt ein Blick auf die einzelnen Richtwerte. Ein Wandanstrich mit Dispersions- oder Leimfarbe ist mit acht Jahren angesetzt. Für Tapeten mittlerer Qualität gelten zehn Jahre.
Auch bei Küchengeräten gibt es klare Unterschiede. Ein Kühlschrank mit integriertem Tiefkühler hat eine Lebensdauer von zehn Jahren, ein freistehender Kühlschrank von fünfzehn Jahren. Für Geschirrspüler sowie Kochherd und Backofen gelten ebenfalls jeweils fünfzehn Jahre.
Bei Geräten in der Wohnung sieht die Tabelle für eine Waschmaschine fünfzehn Jahre vor. Dasselbe gilt für einen Tumbler in der Wohnung.
Bei Bodenbelägen sind die Zeiträume teilweise deutlich länger. Laminat mittlerer Qualität wird mit fünfzehn Jahren angesetzt, ein PVC-Bodenbelag mit zwanzig Jahren. Mehrschichtparkett erreicht dreissig Jahre, Massivparkett vierzig Jahre.
Auch bei fest eingebauten Bestandteilen unterscheiden sich die Werte. Für Massivholztüren gelten dreissig Jahre, für Wärme- und Schallschutzfenster fünfundzwanzig Jahre. Badezimmermöbel aus Kunststoff sind mit zehn Jahren angesetzt, Spiegel mit zwanzig Jahren.
Die Qualität kann die Lebensdauer beeinflussen
Wo die Tabelle mit Spannweiten arbeitet, muss die Qualität des betreffenden Bauteils berücksichtigt werden. Bei gutem Unterhalt kann sich die Lebensdauer verlängern. Bei übermässiger Beanspruchung kann sie sich verkürzen.
Was die Lebensdauertabelle für Vermieter bedeutet
Für Vermieter bedeutet die Tabelle, dass bei der Wohnungsabgabe neben dem Zustand auch das Alter der betroffenen Bauteile und Geräte relevant ist. Eine Beschädigung allein sagt noch nicht aus, welcher Betrag der Mieterseite belastet werden kann.
Die paritätische Lebensdauertabelle ist als Taschenbroschüre erhältlich und kann bei den beteiligten Verbänden bezogen werden. Damit steht Vermietern und Mieterinnen und Mietern dieselbe Berechnungsgrundlage zur Verfügung.
