Wer in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft keinen Erneuerungsfonds durchsetzen kann, soll künftig vor Gericht ziehen können. Die Rechtskommission des Nationalrats hat an ihrer Sitzung vom 29. und 30. Oktober 2026 mit 14 zu 10 Stimmen beschlossen, auf die geplante Änderung des Stockwerkeigentumsrechts einzutreten. Die Vorlage des Bundesrats sieht ein Klagerecht vor, verzichtet aber auf eine allgemeine Fondspflicht. Eine Kommissionsminderheit hält die geltenden Regeln für ausreichend. Noch hat das Parlament keine neuen Rechte beschlossen.
Was die Kommission entschieden hat
Die Änderung ist Teil einer breiteren Revision des Zivilgesetzbuchs, die der Bundesrat am 13. Mai 2026 dem Parlament überwiesen hat. Die Rechtskommission erkennt einen Nutzen darin, bestehende Rechtsunsicherheiten zu beseitigen und die Regeln an heutige Bedürfnisse anzupassen. Sie will die einzelnen Bestimmungen erst an einer folgenden Sitzung beraten. Das Eintreten bedeutet damit, dass die Vorlage weiter geprüft wird.
Die Minderheit sieht das anders. Sie bezeichnet das bisherige Stockwerkeigentumsrecht als bewährt. Der vorhandene Gestaltungsspielraum ermögliche den Gemeinschaften bereits heute eigene Lösungen, während Lehre und Rechtsprechung für genügend Rechtssicherheit sorgten. Dieses Argument betrifft die Revision als Ganzes, die neben den Fonds weitere Fragen des gemeinschaftlichen Eigentums regeln soll.
Was nach heutigem Recht gilt
Ein Erneuerungsfonds ist eine gemeinsame Rücklage, in die Eigentümerinnen und Eigentümer regelmässig Beiträge einzahlen können. Sie soll grössere Arbeiten an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen finanzieren, etwa eine Dachsanierung, die Erneuerung der Heizung oder Arbeiten an der Gebäudehülle. Ob ein Fonds eingerichtet wird und welche Beträge darin angespart werden, richtet sich heute nach den Entscheiden und Regelungen der jeweiligen Gemeinschaft. Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Errichtung besteht nicht.
Wer einen Fonds für erforderlich hält, kann dessen Einrichtung oder höhere Beiträge an der Versammlung beantragen und die übrigen Mitglieder dafür zu gewinnen versuchen. Scheitert der Antrag, besteht das nun diskutierte besondere Klagerecht zur gerichtlichen Errichtung oder Anpassung eines Fonds noch nicht. Das geltende Recht enthält andere Bestimmungen über notwendige Unterhaltsarbeiten und die Beschlussfassung. Diese sind von der neuen Klage zu unterscheiden.
Laut Bundesratsbotschaft gab es 2023 in der Schweiz 589’170 bewohnte Wohnungen im Stockwerkeigentum. Dies entsprach 12,3 Prozent der bewohnten Wohnungen. Die Zahl bezeichnet Wohnungen und darf nicht mit der Zahl der Eigentümerinnen und Eigentümer gleichgesetzt werden.
Wie die Klage funktionieren würde
Der Gesetzesentwurf sieht in Artikel 712hbis ZGB vor, dass Mitglieder einer Stockwerkeigentümergemeinschaft bei Gericht die Schaffung eines Fonds für notwendige Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten beantragen können. Dasselbe soll möglich sein, wenn ein bestehender Fonds diese Arbeiten nicht ausreichend absichert. Auch eine offensichtlich unangemessene Ausgestaltung könnte Gegenstand eines Änderungsbegehrens werden.
Vor der Klage müsste die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Antrag abgelehnt haben. In einer Gemeinschaft mit mindestens vier Mitgliedern müssten grundsätzlich zwei Eigentümerinnen oder Eigentümer gemeinsam klagen. Bei Gemeinschaften mit nur zwei oder drei Mitgliedern dürfte auch ein einzelnes Mitglied klagen. Das Verfahren richtet sich gegen die Gemeinschaft. Geringfügige Beanstandungen sollen nach der Botschaft keine gerichtliche Anpassung rechtfertigen.
Das Gericht könnte über die Höhe und den Rhythmus der Einzahlungen, die Laufzeit sowie eine mögliche Obergrenze entscheiden. Dabei wären Zustand und Alter des Gebäudes, die Zahl der Beteiligten und die notwendigen Arbeiten zu berücksichtigen. Über konkrete Renovationen und die Verwendung der Mittel würde weiterhin die Gemeinschaft entscheiden. Ein gerichtlich eingerichteter Fonds könnte gemäss Entwurf nur einstimmig oder erneut durch das Gericht vorzeitig geändert oder aufgelöst werden.
Warum der Bundesrat keine Pflicht für alle vorsieht
Der Bundesrat begründet seinen Mittelweg mit der Autonomie der Eigentümergemeinschaften. Eine Pflicht für sämtliche Liegenschaften würde auch jene erfassen, deren Mitglieder ihre Erneuerungen auf andere Weise finanzieren möchten. Einzelne Mitglieder sollen bei ernsthaften Finanzierungslücken aber eine Möglichkeit erhalten, eine gerichtliche Lösung anzustreben. Forderungen nach einem obligatorischen Fonds aus der Vernehmlassung hat der Bundesrat nicht übernommen.
Die Botschaft verweist auf eine Untersuchung der Hochschule Luzern aus dem Jahr 2010, durchgeführt im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen in der Agglomeration Luzern. Die Forschenden werteten Informationen zu 687 Gebäuden aus, die 467 Gemeinschaften zugeordnet waren. Die Bundesratsbotschaft nennt einen Anteil von 84 Prozent mit Erneuerungsfonds. Rund drei Viertel der untersuchten Gemeinschaften hielten ihre Beiträge für angemessen, obwohl die Rücklagen nach den Berechnungen häufig nur 25 bis 50 Prozent der erwarteten gemeinschaftlichen Erneuerungskosten decken konnten.
Die Daten stammen aus einer regionalen Erhebung und sind keine aktuelle Schweizer Gesamtstatistik. Sie verdeutlichen aber ein Problem, das auch Eigentümer mit vorhandenem Fonds betrifft: Die Existenz einer Rücklage allein sagt wenig darüber aus, welche Arbeiten sich damit bezahlen lassen.
In der Botschaft werden Empfehlungen verschiedener Eigentümer- und Immobilienverbände erwähnt. Sie nennen jährliche Einlagen zwischen 0,2 und 1,2 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Diese Spannbreite ist keine staatliche Vorgabe und keine allgemeingültige Empfehlung. Für einen gerichtlich angeordneten Fonds stellt die Vorlage auf notwendige Arbeiten und die Verhältnisse des konkreten Gebäudes ab.
Was Eigentümer jetzt prüfen können
Gemeinschaften ohne Fonds müssen nicht auf die Gesetzesrevision warten, um das Thema in die Eigentümerversammlung einzubringen. Dazu können sie den Zustand der gemeinschaftlichen Bauteile, absehbare Erneuerungen und Kostenschätzungen zusammentragen. Auf dieser Grundlage lässt sich über die Einrichtung einer Reserve und regelmässige Einzahlungen beraten. Ein protokollierter Beschluss schafft Klarheit über die vereinbarte Finanzierung.
Wer bereits einen Fonds hat, sollte nicht allein auf den aktuellen Kontostand schauen. Entscheidend ist, welche grösseren Arbeiten in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren anstehen, wie teuer sie ungefähr werden und welche Beträge bis dahin verfügbar sein dürften. Die Gemeinschaft kann einen Renovationsplan und die Beitragsregelung überprüfen, eine Anpassung beantragen und darüber abstimmen.
Hilfreich ist dabei eine Übersicht, die für jedes grössere Bauteil den voraussichtlichen Erneuerungszeitpunkt, die geschätzten Kosten und den dafür verfügbaren Fondsbestand festhält. So lässt sich in der Versammlung über konkrete Finanzierungslücken sprechen.
Weitere Bestimmungen der Vorlage betreffen die Begründung von Stockwerkeigentum vor Fertigstellung des Gebäudes und Sondernutzungsrechte an gemeinsamen Flächen wie Gärten oder Parkplätzen. Geplant ist zudem eine Koordination, wenn verschiedene Eigentümer wegen Mängeln an gemeinschaftlichen Bauteilen Ansprüche geltend machen. Diese Vorschläge sind noch nicht geltendes Recht. Davon zu unterscheiden sind die Änderungen des Bauvertragsrechts, die bereits seit dem 1. Januar 2026 gelten.
Wie die Voraussetzungen und Mehrheiten im konkreten Haus aussehen, hängt von Gesetz, Begründungsakt und Reglement ab. Bei strittigen Beschlüssen oder bevorstehenden kostspieligen Sanierungen ist eine fachliche Prüfung des Einzelfalls angezeigt.
