Wer ein Haus baut, trifft lange vor dem ersten sichtbaren Baufortschritt eine Entscheidung mit weitreichenden Folgen: Wer plant, wer koordiniert und wer führt aus? Wird ein Generalunternehmer oder Totalunternehmer beauftragt, kann die Bauherrschaft einen erheblichen Teil dieser Aufgaben abgeben. Damit verändert sich aber auch ihr eigener Einfluss auf das Projekt. Je mehr Verantwortung gebündelt wird, desto wichtiger wird das Dokument, das die Zusammenarbeit regelt: der Vertrag.
Die Entscheidung fällt lange vor der Baustelle
Das Bauen mit einem Generalunternehmer liegt laut HEV Schweiz im Trend. Besonders bei grossen und komplizierten Bauvorhaben wächst das Bedürfnis, die Koordination abzugeben. Aber auch bei kleineren Projekten und beim eigenen Einfamilienhaus setzen künftige Eigentümer auf das Fachwissen eines Generalunternehmers.
Damit wird bereits bei der Wahl des Planungs- und Ausführungsmodells festgelegt, welche Aufgaben die Bauherrschaft selbst übernimmt und welche sie überträgt. An diesem frühen Punkt unterscheiden sich das Bauen mit einzelnen Vertragspartnern, das Modell mit Generalunternehmer und jenes mit Totalunternehmer.
Dabei geht es nicht nur um die Organisation des Bauprojekts. Je nach Modell ändern sich die Vertragsbeziehungen und die Möglichkeiten der Bauherrschaft, auf Planung und Ausführung Einfluss zu nehmen.
Beim klassischen Modell bleiben Planung und Ausführung getrennt
Wer Planung und Ausführung nicht vollständig bündelt, kann einen Architekten beziehungsweise Planer direkt beauftragen. Der Architektenvertrag wird zwischen der Bauherrschaft und dem Architekten abgeschlossen und regelt detailliert den Umfang der Planungsleistungen.
Rechtlich hat dieser Vertrag eine Besonderheit. Obwohl Architektenverträge im Bauwesen alltäglich sind, sind sie als eigener Vertragstyp im Gesetz nicht geregelt. Ihre rechtliche Qualifikation ist umstritten. In der Regel handelt es sich laut HEV um ein gemischtes Vertragsverhältnis mit werkvertraglichen und auftragsrechtlichen Elementen.
Für die Bauherrschaft bedeutet diese Konstellation vor allem, dass die Planungsleistungen direkt zwischen ihr und dem Planer vereinbart werden. Für die spätere Entscheidung zwischen GU und TU ist diese Trennung entscheidend, denn beim Generalunternehmer bleibt die Planung ausserhalb seines Leistungsbereichs.
Der Generalunternehmer übernimmt die Ausführung
Beim Generalunternehmer, kurz GU, liegt die Projektierung nicht in dessen Verantwortung. Die Planerarbeiten vergibt die Eigentümerschaft an einen externen Planer. Der GU ist anschliessend gegenüber der Bauherrschaft dafür verantwortlich, den Bau nach den vorliegenden Plänen zu erstellen.
Der Generalunternehmervertrag ist dabei ein Werkvertrag. Gegenstand eines solchen Vertrags ist die Herstellung und Ablieferung eines vollendeten Werks, beispielsweise eines Einfamilienhauses. Vertragsparteien sind die Bauherrschaft und der Generalunternehmer.
Für die Ausführung kann der GU verschiedene Arbeiten an Subunternehmer übertragen. Zwischen diesen Subunternehmern und der Bauherrschaft besteht jedoch keine direkte Vertragsbeziehung. Vertragspartner der Bauherrschaft bleibt der Generalunternehmer.
Das nimmt der Bauherrschaft erhebliche organisatorische Arbeit ab. Sie muss nicht selbst geeignete Handwerker suchen, einzelne Offerten einholen, prüfen und vergleichen oder mit jedem beteiligten Unternehmen eigene Vertragsverhandlungen führen. Diese Aufgaben übernimmt der Generalunternehmer.
Beim Totalunternehmer kommt die Planung dazu
Der Totalunternehmer, kurz TU, geht einen Schritt weiter. Er übernimmt nicht nur die Ausführung, sondern auch die Projektierung des Bauobjekts. Der Totalunternehmervertrag umfasst damit sämtliche Bau- und Planungsleistungen, die für das Bauvorhaben erforderlich sind.
Für die Bauherrschaft liegt der organisatorische Vorteil in der Bündelung. Für Planung und Realisierung muss nur ein Vertrag abgeschlossen werden. Statt verschiedener Ansprechpartner gibt es einen Vertragspartner für das gesamte Projekt.
Damit unterscheiden sich GU und TU an einem entscheidenden Punkt: Beim GU wird die Planung separat durch die Bauherrschaft vergeben. Beim TU gehören Planung und Ausführung zum selben Vertragsverhältnis.
Weniger Koordination bedeutet auch weniger Kontrolle
Die Bündelung hat eine Kehrseite. Beim Generalunternehmer entfallen für die Bauherrschaft viele Aufgaben rund um Handwerker, Offerten und einzelne Vertragsverhandlungen. Gleichzeitig führt die Übertragung der Ausführungs- und Koordinationsarbeiten laut HEV zu Einbussen bei den Kontroll- und Weisungsrechten.
Beim Totalunternehmer reicht die Übertragung noch weiter, weil zusätzlich die Projektierung Teil seines Verantwortungsbereichs ist. Der HEV weist ausdrücklich darauf hin, dass die Bauherrschaft dadurch an Einfluss und Kontrolle verliert.
Das ist kein Nebeneffekt, der sich erst während der Bauphase zeigt. Er ergibt sich aus der Wahl des Planungswegs. Wer Aufgaben bündelt, muss weniger selbst koordinieren, kann aber auch weniger unmittelbar steuern.
Beim Totalunternehmer wird der Vertrag zum Kontrollinstrument
Besonders deutlich wird die Bedeutung des Vertrags beim Totalunternehmer. Weil Planung und Ausführung in einer Hand liegen und die Bauherrschaft entsprechend Einfluss abgibt, bezeichnet der HEV den Vertrag als ihr einziges Kontroll- und Einflussinstrument.
Damit verschiebt sich der Zeitpunkt, an dem die Bauherrschaft ihre Interessen absichern kann. Entscheidend ist nicht erst, was auf der Baustelle geschieht. Von grosser Bedeutung ist bereits, was vor der Unterzeichnung vereinbart wurde.
Der HEV nennt beim Abschluss eines GU- oder TU-Vertrags unter anderem eine klare Umschreibung des Vertragsgegenstands, eindeutige Vertragsbestandteile, Pläne, einen detaillierten Leistungsbeschrieb, Fristen und Termine, den Werkpreis sowie die Regelung der Zahlungsabwicklung. Auch Sicherheitsleistungen und Gewährleistung sowie der Umgang mit Haftungsausschlussklauseln gehören zur Checkliste.
Bei einem Totalunternehmervertrag erhält diese Genauigkeit zusätzliches Gewicht. Was die Bauherrschaft an unmittelbarem Einfluss abgibt, muss möglichst klar über die vertraglich vereinbarten Leistungen und Pflichten geregelt sein.
Auch beim Architekten entscheidet der Leistungsumfang
Die Vertragsfrage beschränkt sich nicht auf GU und TU. Wer die Planung separat vergibt, sollte ebenso genau wissen, welche Leistungen mit dem Architekten vereinbart werden.
Der Architektenvertrag behandelt detailliert den Umfang der Leistungserbringung des Planers. Seine rechtliche Besonderheit liegt darin, dass er in der Regel werkvertragliche und auftragsrechtliche Elemente verbindet. Der HEV weist bei der Abgrenzung verschiedener Vertragstypen darauf hin, dass Unterschiede bei Vertragsbeendigung, Rügepflichten und Haftung erheblich sein können.
Damit stehen bei den drei Modellen unterschiedliche Vertragsbeziehungen im Zentrum. Bei separater Planung besteht ein direktes Vertragsverhältnis mit dem Planer. Beim GU bleibt die Planung separat, während die Bauausführung gebündelt wird. Beim TU werden Planung und Ausführung in einem Vertrag zusammengeführt.
Welche Vertragsgestaltung für ein konkretes Projekt angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. Die rechtlichen Folgen einzelner Klauseln können erheblich sein. Eine juristische Prüfung des konkreten Vertrags vor der Unterzeichnung kann deshalb sinnvoll sein.
