Bauverträge sind sehr wichtig beim Hausbau. Sie regeln alle wichtigen Punkte des Bauprojekts. Es ist wichtig, den Vertrag mit Handwerkern und Bauunternehmen richtig zu machen.
In diesem Artikel lernen Sie, wie Sie Bauverträge rechtlich korrekt gestalten. Wir erklären die rechtlichen Grundlagen und wie Sie Ihre Rechte schützen können. Wir sprechen auch über mögliche Probleme und wie man sie vermeidet.
Wichtige Erkenntnisse
- Bauverträge werden vom Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und seit 2018 zusätzlich vom Verbraucherbauvertragsrecht geregelt.
- Vertragliche Vereinbarungen müssen stets schriftlich fixiert werden, um Unklarheiten zu vermeiden.
- Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) bietet zusätzliche Regeln für öffentliche Aufträge und Großprojekte.
- Kündigungen des Bauvertrags sind nur aus bestimmten Gründen möglich und mit Konsequenzen verbunden.
- Eine fachliche Überprüfung des Bauvertrags vor der Unterzeichnung ist empfehlenswert.
Rechtliche Grundlagen für Bauverträge
Bauverträge zwischen Bauherren und Handwerkern oder Bauunternehmen folgen meist dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Das Werkvertragsrecht des BGB regelt den Vertragsabschluss, die Ausführung der Bauleistungen und die Vergütung.
Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)
2018 wurde der Verbraucherbauvertrag als Teil des Bauvertragsrechts im BGB eingeführt. Er legt spezielle Regeln für Verträge zwischen Bauunternehmen und privaten Auftraggebern fest.
Die allgemeinen Geschäftsbedingungen nach der VOB
Bei Verträgen mit gewerblichen Partnern oder öffentlichen Auftraggebern gilt oft die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Die VOB wurde von Fachleuten entwickelt und enthält detaillierte Vertragsbedingungen. Öffentliche Auftraggeber müssen Bauleistungen nach der VOB vergeben.
In der Vergangenheit wurde die VOB auch bei privaten Bauherren oft verwendet. Doch der Bundesgerichtshof hat sie als unwirksam eingestuft, weil sie private Bauherren benachteiligt. Deshalb ist es ratsam, sich von einem Fachanwalt individuelle AGB erstellen zu lassen, die rechtssicher sind.
| Rechtliche Grundlagen | Anwendungsbereich |
|---|---|
| Werkvertragsrecht des BGB | Grundsätzliche Regelungen für Bauverträge |
| Verbraucherbauvertrag im BGB | Verträge zwischen Bauunternehmen und privaten Auftraggebern |
| Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) | Detaillierte Vertragsbedingungen für gewerbliche und öffentliche Auftraggeber |
“Bauverträge und Vertragsgestaltung können je nach Vertragspartner und Art des Hausbaus variieren.”
Bauverträge richtig abschließen
Beim Abschluss von Bauverträgen ist es wichtig, die verschiedenen Angebotsformen und Vergütungsarten zu kennen. Es gibt Einheitspreise, Pauschalpreise und Stundenlöhne. Bauherren sollten die Angebote genau prüfen und verstehen, welche Leistungen zu welcher Vergütung erbracht werden.
Einholung von Angeboten und Angebotsformen
Oft werden im Angebot nicht alle erforderlichen Positionen berücksichtigt, was später zu Mehrkosten führen kann. Daher ist es wichtig, dass Bauherren die Angebote sorgfältig durchgehen und alle Details verstehen. Die Wahl der richtigen Vergütungsart (Einheitspreise, Pauschalpreis, Stundenlohn) hat einen großen Einfluss auf die endgültigen Kosten. Bauherren sollten hier genau prüfen, welche Variante für ihr Projekt am sinnvollsten ist.
Vertragsgestaltung und Vergütungsarten
Zusätzlich können Nebenkosten wie An- und Abfahrtspauschalen oder Kosten für Auszubildende die Rechnung erhöhen. Es empfiehlt sich, diese Punkte vorab im Vertrag zu klären. Bei der Vertragsgestaltung ist es wichtig, alle relevanten Punkte wie Leistungsbeschreibung, Termine, Abnahme und Gewährleistung klar zu regeln. Nur so lassen sich spätere Konflikte vermeiden.
| Vergütungsart | Erläuterung | Vor- und Nachteile |
|---|---|---|
| Einheitspreise | Leistung wird zu einem Preis pro Einheit angeboten | Vorteil: Überschaubare Kosten, Nachteil: Gefahr von Mehrkosten |
| Pauschalpreis | Gesamtleistung wird zu einem Festpreis angeboten | Vorteil: Kalkulationssicherheit, Nachteil: Weniger Flexibilität |
| Stundenlohn | Schwer kalkulierbare Arbeiten werden nach Zeitaufwand abgerechnet | Vorteil: Flexibilität, Nachteil: Kontrollaufwand für Bauherren |
“Vertrauen ist gut – Sicherheit ist besser. Auch ein ehrlicher Vertragspartner kann (unverschuldet) insolvent werden, bevor die Leistung erbracht ist! Bestehen Sie daher auf Sicherheiten wie z. B. einen Eigentumsvorbehalt oder eine Erfüllungsbürgschaft – vor allem wenn es um viel Geld geht. Sie helfen beim Scheitern des primären Leistungsaustausches.”
Mögliche Fallstricke und Kostentreiber
Häufige Ursachen für steigende Kosten bei Bauprojekten sind:
- Preiserhöhungen bei Baumaterialien: Nach dem Statistischen Bundesamt von 2021 lagen die durchschnittlichen Baukosten pro Quadratmeter in Deutschland bei 2.034 Euro. Im Jahr 2000 waren es 1.233 Euro, ein Anstieg von 65% in zwei Jahrzehnten.
- Unterschätzte Baunebenkosten: Die Baunebenkosten machen in der Regel noch rund 15% der Gesamtkosten für den Hausbau aus.
- Honorarkosten für Architekten: Durchschnittlich entstehen beim Bau eines Einfamilienhauses gut 13 bis 15 Prozent der Baukosten durch den Architekten. Bei Baukosten in Höhe von 350.000 Euro verursacht der Architekt ein Honorar zwischen 45.500 Euro und 52.500 Euro.
- Änderungen in der Projektplanung: Innerhalb der Planungsphase erfolgt in 90% der Fälle eine Anpassung der Planungen.
Um Mehrkostenrisiken zu minimieren, wird der frühzeitige Abschluss eines professionellen Architektenvertrags, Generalunternehmervertrags oder eines Vertrags mit einem Fertighausanbieter empfohlen.
Experten schätzen die aktuellen Baupreise im bundesweiten Durchschnitt auf knapp 2.200 Euro pro Quadratmeter. Laut ImmoScout24 liegen die durchschnittlichen Kosten für den Bau eines neuen Hauses bei rund 3.700 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Beispielkalkulation für ein Haus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche in standardisierter Ausführung ergaben sich Gesamtkosten von 393.000 Euro, was ca. 3.025 Euro pro Quadratmeter entspricht. Für den gleichen Neubau müssten zusätzlich etwa 100.000 Euro an Baukosten hinzugerechnet werden, was Gesamtkosten von 493.000 Euro bedeutet und somit ca. 3.792 Euro pro Quadratmeter entspricht.
Der mittlere Kaufpreis eines neu gebauten Hauses in Deutschland lag Anfang 2005 bei 206.000 Euro und ist bis Oktober 2022 auf 530.929 Euro gestiegen.
Fazit
Der Abschluss von Bauverträgen ist für Bauherren eine große Herausforderung. Es ist wichtig, die rechtlichen Grundlagen zu kennen. So können die Interessen des Bauherrn geschützt werden.
Man muss die verschiedenen Angebote und Vergütungsarten genau verstehen. Bauherren sollten auch auf Kostentreiber wie Mengenerhöhungen achten. Eine fachliche Beratung, zum Beispiel durch einen Baurecht-Anwalt, kann sehr hilfreich sein.
Es ist essentiell, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen. Verträge müssen sorgfältig ausgehandelt werden. Bei Unsicherheiten sollte man sich professionelle Hilfe holen. So bleiben die Interessen des Bauherrn geschützt.
