Bauland ist in der Schweiz knapp. Trotzdem sind noch beträchtliche Flächen innerhalb der Bauzonen unbebaut. Dieser scheinbare Widerspruch löst sich auf, wenn man auf die Lage schaut. Freie Parzellen befinden sich häufig nicht dort, wo die Nachfrage am grössten ist. Für Bauwillige entscheidet deshalb nicht allein, ob Bauland vorhanden ist, sondern wo es liegt und was darauf gebaut werden darf.
Bauland ist vorhanden, aber die Fläche ist begrenzt
Wer eine freie Parzelle sucht, stösst auf eine grundlegende Grenze der Schweizer Raumplanung. Bauzonen machen gemäss der Bauzonenstatistik 2022 des Bundesamts für Raumentwicklung ARE rund fünf Prozent der Fläche der Schweiz aus. Grundsätzlich darf nur innerhalb dieser Bauzonen gebaut werden. Ausserhalb gelten besondere Voraussetzungen.
Die gesamte Bauzonenfläche betrug 2022 rund 234’337 Hektaren. Fast die Hälfte davon entfällt auf Wohnzonen. Weitere Flächen sind unter anderem für Arbeits-, Misch-, Zentrums- und öffentliche Nutzungen vorgesehen.
Das Raumplanungsgesetz setzt der Ausweitung Grenzen. Seit der ersten Revision gelten für neue Einzonungen klare Bedingungen. Kantone und Gemeinden müssen vorhandene Bauland- und Verdichtungsreserven berücksichtigen und einen zusätzlichen Bedarf ausweisen. Neue Einzonungen sind also weiterhin möglich, sollen aber nicht erfolgen, solange bestehende Reserven ausreichen.
Die Bauzonenfläche hat sich entsprechend nur wenig verändert. Gleichzeitig leben heute mehr Menschen innerhalb dieser Fläche. Das Bundesamt für Raumentwicklung ARE spricht deshalb von einer zunehmend dichteren Nutzung der bestehenden Bauzonen.
Für Bauwillige bedeutet das: Das Angebot lässt sich nicht einfach dadurch vergrössern, dass am Siedlungsrand neues Land eingezont wird.
Warum freie Bauzonen das Problem nicht lösen
Knappheit bedeutet nicht, dass jede bereits eingezonte Parzelle bebaut ist. Nach Angaben des Bundesamts für Raumentwicklung ARE sind schweizweit noch rund zehn bis sechzehn Prozent der Bauzonen unüberbaut. Das entspricht etwa 22’700 bis 36’100 Hektaren.
Auf den ersten Blick klingt das nach einer beträchtlichen Reserve. Entscheidend ist jedoch, wo sich diese Flächen befinden und ob sie tatsächlich für ein Bauprojekt verfügbar sind.
Eine unbebaute Bauzone ist nämlich nicht automatisch ein Grundstück, das gekauft und bebaut werden kann. Ein Teil des bereits eingezonten Baulands ist nicht verfügbar, weil Eigentümerinnen und Eigentümer weder bauen noch verkaufen wollen. Das ARE bezeichnet die Nutzbarmachung solcher Flächen als Baulandmobilisierung.
Damit entsteht für Bauwillige ein entscheidender Unterschied zwischen statistisch vorhandenem und tatsächlich verfügbarem Bauland.
Hinzu kommt die Lage. Freie Flächen befinden sich nicht automatisch dort, wo die Nachfrage besonders hoch ist. Ein Grundstück kann baurechtlich als Bauland gelten und trotzdem für einen Interessenten wenig attraktiv sein, weil der Standort, die Erschliessung oder die Verkehrsanbindung nicht zu seinen Bedürfnissen passen.
Baulandpreise Schweiz: Warum Durchschnittswerte wenig aussagen
Wer nach Baulandpreisen in der Schweiz sucht, erwartet schnell eine Übersicht nach Kantonen oder Regionen. Genau hier ist Vorsicht nötig. Detaillierte Transaktionspreise liegen fast nur für den Kanton Zürich vor. Für die übrige Schweiz gibt es keine vergleichbar detaillierten Daten.
Eine Rangliste mit vermeintlich exakten Quadratmeterpreisen für sämtliche Kantone würde deshalb eine Vergleichbarkeit suggerieren, die so nicht gegeben ist. Ebenso falsch wäre es, Preise von Wohnungen oder Einfamilienhäusern als Ersatz für Baulandpreise heranzuziehen. Der Preis eines Grundstücks und der Kaufpreis einer bestehenden Immobilie sind unterschiedliche Grössen.
Wie wenig ein kantonaler Durchschnitt über den konkreten Grundstücksmarkt aussagen kann, zeigt der Kanton Zürich. Wie SRF anhand von Daten des Statistischen Amts des Kantons Zürich berichtet, unterscheiden sich die Preise je nach Standort erheblich. Die Spanne reicht von rund 422 Franken pro Quadratmeter in Aussengemeinden bis zu rund 5335 Franken pro Quadratmeter in der Stadt Zürich.
Innerhalb eines einzigen Kantons liegen damit mehrere Tausend Franken pro Quadratmeter zwischen günstigen und besonders teuren Standorten.
Für Bauwillige ist eine vermeintliche Schweizer Durchschnittszahl deshalb kaum eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Sie sagt wenig darüber aus, welchen Preis eine konkrete Parzelle an einem bestimmten Standort tatsächlich hat.
Freie Parzelle bedeutet nicht automatisch günstige Gelegenheit
Auch der Vergleich zwischen freien und bereits bebauten Grundstücken zeigt, wie wichtig die Lage ist. Im Kanton Zürich lagen die Quadratmeterpreise freier Parzellen 2025 rund fünfzig Prozent unter jenen bebauter Grundstücke.
Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass unbebautes Bauland grundsätzlich zum halben Preis erhältlich ist. Der Unterschied hängt wesentlich damit zusammen, wo sich die gehandelten Grundstücke befinden. Viele freie Parzellen liegen an Zonenrändern oder sind schlechter mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen.
Ein Preisvergleich funktioniert deshalb nur, wenn auch die Eigenschaften der Grundstücke berücksichtigt werden.
Neben der Lage beeinflussen weitere Faktoren den Preis. Dazu gehören die Erschliessung und die Verkehrsanbindung sowie die Ausnützungsziffer und die Vorgaben des Zonenplans. Auch Aussicht und Lärmbelastung können eine Rolle spielen.
Zwei Grundstücke mit gleicher Fläche können deshalb völlig unterschiedliche Voraussetzungen für ein Bauprojekt bieten. Auf dem einen lässt sich die gewünschte Wohnfläche realisieren, während die baurechtlichen Vorgaben beim anderen die Nutzung stärker begrenzen.
Der tiefere Quadratmeterpreis macht eine Parzelle damit nicht automatisch zur besseren Wahl.
Was Bauwillige vor dem Grundstückskauf prüfen sollten
Für die Suche nach Bauland folgt daraus eine praktische Konsequenz: Der Quadratmeterpreis sollte nicht am Anfang der Beurteilung stehen. Zuerst muss geklärt werden, ob eine Parzelle zum geplanten Bauvorhaben passt.
Dazu gehört der Zonenplan. Er bestimmt zusammen mit weiteren baurechtlichen Vorgaben, welche Nutzung auf dem Grundstück möglich ist. Die Ausnützungsziffer beeinflusst, wie intensiv die Fläche genutzt werden kann.
Ebenso wichtig ist die Erschliessung. Ein scheinbar günstiges Grundstück verliert an Attraktivität, wenn seine Voraussetzungen nicht zum geplanten Gebäude passen. Auch die Verkehrsanbindung kann den Wert und die Alltagstauglichkeit eines Standorts erheblich beeinflussen.
Aussicht und Lärmbelastung gehören ebenfalls in die Beurteilung. Erst wenn diese Faktoren bekannt sind, lässt sich der verlangte Grundstückspreis sinnvoll einordnen.
Für die Gesamtplanung eines Eigenheims ist zudem nicht allein der Landpreis relevant. Auch die späteren Bau- und Ausbaukosten müssen zum verfügbaren Budget passen.
Wer verschiedene Grundstücke vergleicht, sollte deshalb nicht fragen: Wo ist der Quadratmeter am günstigsten? Die entscheidende Frage lautet: Was kann ich auf diesem Grundstück tatsächlich realisieren und passt dieser Standort zu meinen Bedürfnissen?
